منذ يوليو 2019 ، شهدت عملية شراء مبنى جديد تغييرات كبيرة بسبب التغييرات في التشريعات التي تهدف إلى حماية المشتري والقضاء على الممارسة الشريرة المتمثلة في خداع أصحاب الأسهم والعدد المتزايد من المشاريع غير المكتملة.

​

يتم التعبير عن جميع العلاقات تقريبًا بين المواطنين والمطورين من خلال إبرام اتفاقية بشأن المشاركة في رأس المال (يشار إليها فيما يلي باسم AAC) ويتم تنظيمها وفقًا لقواعد القانون المدني للاتحاد الروسي ، القانون الاتحادي "بشأن المشاركة في البناء المشترك لـ المباني السكنية والأشياء العقارية الأخرى وبشأن التعديلات على بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي "بتاريخ 30/12/2004 برقم 214-FZ. قانون "حماية حقوق المستهلك" ، مجموعة القواعد "المباني السكنية متعددة الشقق" التي تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة البناء والإسكان والمرافق في الاتحاد الروسي بتاريخ 3 ديسمبر 2016 رقم 883 / العلاقات العامة ، وكذلك لوائح أخرى. في حالة التقاضي بين المطور والمشتري ، فإن أعمال المحكمة العليا التي تحدد الممارسة القضائية وخصائص إنفاذ بعض الإجراءات التنظيمية ليست ذات أهمية كبيرة. لذلك ، على سبيل المثال ، وفقًا لتعريف الكلية القضائية للقضايا المدنية للمحكمة العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 15 ديسمبر 2015 رقم 18-KG15-214. يشار إلى أن "القانون رقم 214-FZ" بشأن المشاركة في البناء المشترك "قضايا التعويض عن الضرر المعنوي واسترداد الغرامة لم يتم تنظيمها ، وبالتالي فإن أحكام قانون حماية حقوق المستهلك في هذا الجزء ينبغي أن تطبق."

​

في العلاقة بين المطور والمشتري ، تنشأ الكثير من المشاكل ، وغالبًا ما لا يتصرف مديرو المبيعات في المطور بحسن نية ، مما يعد المشتري بمنظر جميل من النافذة ، والتواجد في مستقبل المرافق الاجتماعية في مكان يسهل الوصول إليه ، بالإضافة إلى المزايا الأخرى المتاحة التي لم يتم توفيرها لاحقًا ، فإن صعوبة مثل هذا التقاضي بالنسبة للمشتري ، هي أن المشتري ليس لديه معرفة قانونية خاصة ، حيث يشتري إلى سلطة المطور ، يعتقد المشتري أن وعودًا دون توقع مصيد ، لذلك فهو لا يصر على الإشارة إلى الفوائد الموعودة في العقد ، ويتوقع الصدق واللياقة من المطور. يمكن أن يحمي التبصر الأولي المشتري ، وهذا هو المفهوم أنه إذا لم يتم تحديد الوعود في العقد أو في اتفاقية إضافية ، فإنها لا قيمة لها. ومع ذلك ، حتى في هذه الحالة ، يرتفع قانون حماية المستهلك لحماية المشتري. تم التوصل إلى هذا الاستنتاج من قبل المحكمة العليا للاتحاد الروسي ، بعد أن نظرت في شكوى المساهم بشأن قيام المطور بتزويدها بشقة ذات إطلالة غير مقبولة من النافذة ( قرار الكوليجيوم القضائي للقضايا المدنية التابعة للقوات المسلحة الروسية بتاريخ 10 مايو 2016 رقم 5-KG16-47 ).

​

كان جوهر القضية هو أنه عند فحص شقتها الجديدة ، الواقعة في الطابق الأول من المنزل ، اكتشفت المدعية أن منظر المدينة المعتاد لم يكن مرئيًا من النافذة. علاوة على ذلك ، ليس بعيدًا عن النافذة ، توجد نقطة تحكم بالغاز ، والتي تغلق الرؤية أيضًا. وبالتالي ، فإن المنظر الذي يفتح من نافذة الشقة المشتراة لا يناسبها. طالب المساهم المطور بتعويض الضرر المعنوي ، وكذلك هدم خزانة الغاز أو توفير شقة أخرى: بعد كل شيء ، عند إبرام عقد المشاركة في الأسهم ، لم يحذرها أحد من وجود نقطة تحكم بالغاز تحت نافذتها. . بالنظر إلى أن معيار الاختيار الرئيسي لمشتري السكن كان المنظر من النافذة ، وسيكون لهذا أهمية كبيرة في اختيار السكن. وبالتالي ، في رأيها ، تم اكتشاف خلل كبير في الشقة المتنازع عليها ، ويلتزم المطور بتوفير شقة مماثلة (المادة 21 من قانون الاتحاد الروسي المؤرخ 7 فبراير 1992 رقم 2300-I " بشأن حماية حقوق المستهلك "، من الآن فصاعدًا - قانون حماية حقوق المستهلكين).  

ومع ذلك ، انحازت محاكم الدرجة الأولى والاستئناف إلى المطور ، مما يثبت ذلك بعدد من الأسباب ( حكم الاستئناف الصادر عن محكمة مدينة موسكو بتاريخ 12 نوفمبر 2015 رقم 33-42257 / 15 ).  

​

أولاً ، في رأيهم ، لم يكن ما يسمى بالمنظر من نافذة الشقة موضوع العقد ، وبالتالي فإن وضع معدات الغاز تحت النافذة لا يعد انتهاكًا للعقد.

ثانيًا ، يتوافق المنزل مع SNiPs واللوائح الفنية الأخرى (منذ أن تم تشغيله) ، فإن جودة السكن مناسبة للعيش فيه ، مما يعني أن الشقة ليس لها عيوب كبيرة.

وأخيرًا ، لا اتفاقية المشاركة في البناء المشترك ، ولا القانون الاتحادي المؤرخ 30 ديسمبر 2004 رقم 214-FZ " بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية والعقارات الأخرى وبشأن التعديلات على بعض القوانين التشريعية الاتحاد الروسي "(يشار إليه فيما يلي بقانون المشاركة في البناء المشترك) لا يلزمه بإبلاغ المساهم بموقع المعدات الهندسية كجزء من الممتلكات المشتركة لمبنى سكني وتنسيق تركيبه معه.

​

بعد أن نظرت القوات المسلحة للاتحاد الروسي في القضية ، توصلت بدورها إلى استنتاجات مختلفة إلى حد ما:

• يجب على البائع على الفور (قبل إبرام العقد) تزويد المستهلك بمعلومات حول المنتج ، مما يوفر الفرصة لاختيار مجاني وصحيح للمنتج ، وإزالة أي شكوك حول خصائص المستهلك وخصائصه ( البند 1 من المادة 10 من قانون حماية حقوق المستهلك ) ؛

• عند إبرام اتفاقية بشأن المشاركة في البناء المشترك ، يلتزم المطور بتزويد المساهم بجميع المعلومات الموثوقة المتعلقة بالمنزل قيد الإنشاء ، مما يجعل من الممكن اختيار غرفة في المنشأة قيد الإنشاء بحرية وبشكل صحيح (بما في ذلك معلومات عن التكوين وموقع المعدات الكهربائية والصحية وغيرها) ؛

• لا في العقد ولا في التصميم أو الوثائق الأخرى المتاحة للمساهم وقت إبرام الصفقة ، لم تكن هناك معلومات حول موقع خزانة الغاز في المنطقة المجاورة مباشرة أسفل نوافذ الشقة المختارة.

وهكذا ، خلصت المحكمة إلى أن المستهلك ، عند إبرام العقد ، لم يتم تزويده بالمعلومات الضرورية والموثوقة عن المنشأة قيد الإنشاء ، مما يعني انتهاك حقوقه ، وكانت الشقة ذات نوعية رديئة.

في الوقت نفسه ، من المستحيل نقل شقة أخرى إلى مالك مشارك محبط بسبب حقيقة أن المستهلك له الحق في مطالبة المطور بإزالة أوجه القصور مجانًا أو تخفيض سعر العقد أو رفض ذلك. تنفيذ العقد والمطالبة بإعادة السعر مع الفائدة ، ولكن ليس توفير شقة أخرى ( البند 2 المادة 7 من قانون المشاركة في البناء المشترك ).

​

في دراسة جديدة للقضية ، مع مراعاة تعليمات القوات المسلحة للاتحاد الروسي ، منحت المحكمة الابتدائية للمساهمين تعويضًا عن الضرر المعنوي وغرامة للوفاء غير الطوعي بطلبات المستهلكين.

​

ومع ذلك ، غالبًا ما يصبح المشتري ليس فقط ضحية للخداع والوعود والتحذيرات من قبل مديري المطور ، الذين لديهم هدف مفهوم في الحصول على نسبة مئوية من المبيعات ، وبالتالي هم على استعداد لإخبار المشتري بأي شيء والوعد به ، لمجرد البيع ، يصبح المشتري أيضًا ضحية لخداع المطور ، مثل المواعيد النهائية لإكمال الكائن ، ومع ذلك ، في هذا الصدد ، يحمي المشرع المشتري ، وكالعادة ، يمكن للمشتري الاعتماد على تعويض جيد من المطور. لذلك وفقًا للجزء 2 من الفن. 6 - القانون الاتحادي رقم 214-FZ المؤرخ 30/12/2004 "بشأن المشاركة في التشييد المشترك للمباني السكنية وغيرها من الممتلكات العقارية وبشأن التعديلات على بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي" في حالة انتهاك الموعد النهائي التعاقدي للنقل كائن البناء المشترك للمشارك في البناء المشترك ، يدفع المطور للمشارك في البناء المشترك غرامة (غرامة) بمبلغ واحد على ثلاثمائة من معدل إعادة التمويل للبنك المركزي للاتحاد الروسي ، ساري المفعول في اليوم للوفاء بالالتزام بسعر العقد عن كل يوم تأخير. إذا كان أحد المشاركين في البناء المشترك مواطنًا ، يتم دفع مبلغ التنازل (الفائدة) المنصوص عليه في هذا الجزء من قبل المطور بمبلغ مضاعف. نرى أن المشرع بشكل خاص قد عزز مسؤولية المطور تجاه المواطنين العاديين ، الذين ، على عكس الكيانات القانونية ، لا يمكنهم أحيانًا تعيين محام عند إبرام العقد والاعتماد فقط على حشمة المطور.

​

من المهم أيضًا أن يقبل المشتري شقته بشكل صحيح من المطور ، غالبًا ما يريد المطور تقديم هذا كإجراء شكلي عادي ، كما يقولون ، سنوقع بسرعة الشقة بأكملها ، لكن كل شيء ليس بهذه البساطة ، إذا كان المشتري يوقع القانون ، يوافق على جميع أوجه القصور الموجودة ويقبلها.  كما أنه من المستحيل عدم التوقيع على القانون منذ ذلك الحين  في هذه الحالة ، سيتم اعتبار القانون موقعًا من جانب واحد وسيكون المطور راضيًا جدًا عن ذلك.

​

عند قبول شقة ، من الضروري أخذ ورقة فحص من المطور (يطلق عليها أحيانًا بيان معيب). يحتوي على جميع المخالفات التي تم تحديدها أثناء الفحص. البيان المعيب يسبق التوقيع على شهادة القبول.

​

في الواقع ، يجب أن تتوافق أرضية الشقة وتخطيطها ومساحتها مع قيم التصميم. عند قبول شقة في مبنى جديد ، من الضروري التحقق من مدخل وأبواب ونوافذ الشقة والأرضية والسقف ونظام التهوية والأسلاك الكهربائية والأجهزة والتدفئة والعزل الحراري والتشطيب (إذا تم تأجير الشقة مع التشطيب).

ما يجب الانتباه إليه عند تفتيش العقار:

يتم فحص أداء المصاعد عند المدخل والشكل الخارجي والديكور والإضاءة.

يجب أن تكون إطارات الأبواب مستوية ومركبة عموديًا.

يجب أن تنفجر النوافذ ذات الزجاج المزدوج بسلاسة ، ويجب ألا يكون لفتح النافذة تشوهات ، ويجب أن تكون جميع تجهيزات النوافذ سليمة.

يجب أن يتطابق ارتفاع السقف في عدة زوايا ، ويجب أن يكون لون السقف حتى بدون آثار للرطوبة والشقوق والسقوط.

يجب فحص مستوى ذراع التسوية على الأرض بمستوى المبنى ، ويجب ألا يكون هناك تشققات أو فراغات على الأرض.

يجب أن تكون الجدران خالية من الانحرافات العمودية الواضحة ، ويجب ألا يكون هناك تشققات في الزوايا.

عند قبول الشقة ، يجب أن يكون للمطور فتحات تهوية ؛ يجب أن يكون هناك تيار تهوية في الفتحات.

​

يجب أن تحتوي جميع الغرف على ضوء ، ويجب أن تكون المقابس في حالة عمل ، ويجب أن يكون الجرس وظيفيًا ، ويجب أن تحتوي لوحة المفاتيح على RCD وعداد.

​

يجب أن تدور منظمات الحرارة بسلاسة ، ويجب أن تكون جميع وصلات الأنابيب ملحومة ، ويجب أن تعمل السباكة.

يجب أن تكون الزخرفة الداخلية المقدمة عالية الجودة: يجب ألا تحتوي ورق الحائط على فقاعات ، والنمط الموجود على الجدران هو نفسه ، والصفائح لا تحتوي على انتفاخات وانحدار ، وما إلى ذلك.

​

من المهم أن نفهم أنه إذا لم يقدم المطور أي مستندات ، أو قام بتخريب أي إجراءات ، فلا داعي للاتصال به إلى ما لا نهاية والشتائم عليه ، لذلك لن يضيع المشتري سوى الوقت والأعصاب ، ويتواصل كتابيًا فقط باستخدام التفاصيل المحددة في العقد ، البريد الإلكتروني ، البريد الروسي بالعنوان. عند إرسال المراسلات عبر البريد الروسي ، نوصي بالقيام بذلك أيضًا إلكترونيًا ، حيث يوفر البريد الروسي مثل هذه الخدمة ، وفي هذه الحالة سيتمكن المشتري من الاحتفاظ بشكل كامل بالدليل على ما أرسله ، والنص الموجود في الرسالة ، عندما أرسلها ولمن. إذا لم يكن من الممكن إرسال المراسلات إلكترونياً ، فلا داعي للقلق! يمكن للمشتري إرسال المراسلات عن طريق الرسائل في مكتب البريد ، بينما ننصح المشتري بشدة بإعداد صحيفة جرد المرفقات ، والتي تشير بإيجاز إلى ما أرسله المشتري إلى المطور. يجب على المشتري الاحتفاظ بالإيصالات وقائمة فاتورة الشحنة ، وهذا أمر مهم.

​

​