Depuis juillet 2019, le processus d'achat d'un immeuble neuf a subi des changements importants en raison des changements de législation visant à protéger l'acheteur et à éradiquer la pratique vicieuse de tromper les actionnaires et le nombre croissant de projets inachevés.

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Presque toutes les relations entre les citoyens et les développeurs s'expriment par la conclusion d'un accord sur la participation au capital (ci-après dénommé AAC) et sont régies par les normes du Code civil de la Fédération de Russie, la loi fédérale "Sur la participation à la construction partagée de immeubles d'habitation et autres biens immobiliers et sur les modifications apportées à certains actes législatifs de la Fédération de Russie" du 30.12.2004 n° 214-FZ. La loi "sur la protection des droits des consommateurs", l'ensemble de règles "Immeubles résidentiels à plusieurs appartements" approuvés par arrêté du ministère de la Construction et du Logement et des services publics de la Fédération de Russie du 3 décembre 2016 N 883 / pr, ainsi que autres règlements. En cas de litige entre le maître d'ouvrage et l'acquéreur, les actes de la Cour de cassation qui déterminent la pratique judiciaire et les caractéristiques de l'exécution de certains actes réglementaires ne sont pas négligeables. Ainsi, par exemple, selon la définition du Collège judiciaire pour les affaires civiles de la Cour suprême de la Fédération de Russie du 15 décembre 2015 n° 18-KG15-214. Il est indiqué que la "Loi n° 214-FZ" sur la participation à la construction partagée "les questions d'indemnisation du préjudice moral et le recouvrement d'une amende ne sont pas réglementés, par conséquent, les dispositions de la loi sur la protection des droits des consommateurs dans cette partie doit être appliqué."

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Dans la relation entre le développeur et l'acheteur, de nombreux problèmes surviennent, et souvent les directeurs commerciaux du développeur ne se comportent pas de bonne foi, promettant à l'acheteur une belle vue depuis la fenêtre, la présence à l'avenir d'installations sociales dans un endroit accessible, ainsi que d'autres avantages disponibles ne sont pas fournis par la suite, la difficulté d'un tel litige pour l'acheteur, est que l'acheteur n'a pas de connaissances juridiques particulières, adhérant à l'autorité du développeur, l'acheteur estime que le promesses sans s'attendre à une prise, il n'insiste donc pas pour indiquer les avantages promis dans le contrat, en attendant l'honnêteté et la décence du développeur. La prévoyance élémentaire peut protéger l'acheteur, c'est la compréhension que si les promesses ne sont pas fixées dans le contrat ou un accord supplémentaire, alors elles sont sans valeur. Cependant, même dans ce cas, la loi sur la protection du consommateur se lève pour protéger l'acheteur. Cette conclusion a été tirée par la Cour suprême de la Fédération de Russie, après avoir examiné la plainte de l'actionnaire concernant le promoteur lui offrant un appartement avec une vue inacceptable depuis la fenêtre ( détermination du Collège judiciaire pour les affaires civiles des forces armées de la RF en date du 10 mai 2016 n° 5-KG16-47 ).

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L'essentiel de l'affaire était qu'en examinant son nouvel appartement, situé au premier étage de la maison, la plaignante a découvert que le paysage urbain habituel n'était pas visible depuis la fenêtre. De plus, non loin de la fenêtre, il y a un point de contrôle du gaz, qui ferme également la vue. Ainsi, la vue s'ouvrant depuis la fenêtre de l'appartement acheté ne lui convenait pas. L'actionnaire a exigé que le promoteur indemnise le préjudice moral, ainsi que la démolition de l'armoire à gaz ou la fourniture d'un autre appartement : après tout, lorsque le contrat de prise de participation a été conclu, personne ne l'a prévenue qu'un point de contrôle du gaz serait situé sous sa fenêtre. . Étant donné que le principal critère de sélection pour l'acheteur d'un logement était la vue depuis la fenêtre, ce qui aurait une importance significative dans le choix du logement. Ainsi, à son avis, un défaut important a été découvert dans l'appartement litigieux et le promoteur est obligé de fournir un appartement similaire (article 21 de la loi de la Fédération de Russie du 7 février 1992 n° 2300-I " sur la protection des Droits des consommateurs ", ci-après - la loi sur la protection des droits des consommateurs).  

Cependant, les tribunaux de première instance et d'appel se sont rangés du côté du promoteur, l'attestant par un certain nombre de raisons (la décision d'appel du tribunal municipal de Moscou du 12 novembre 2015 n ° 33-42257 / 15 ).  

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Premièrement, à leur avis, la soi-disant vue depuis la fenêtre de l'appartement ne faisait pas l'objet du contrat et, par conséquent, le placement d'équipements à gaz sous la fenêtre ne constitue pas une violation du contrat.

Deuxièmement, la maison est conforme aux SNiP et à d'autres réglementations techniques (depuis sa mise en service), la qualité du logement est adaptée pour y vivre, ce qui signifie que l'appartement ne présente aucun inconvénient majeur.

Et, enfin, ni l'accord sur la participation à la construction collective, ni la loi fédérale du 30 décembre 2004 n° 214-FZ " Sur la participation à la construction collective d'immeubles d'habitation et d'autres biens immobiliers et sur les modifications de certains actes législatifs de la Fédération de Russie " (ci-après - la loi sur la participation à la construction partagée) n'oblige pas à informer l'actionnaire de l'emplacement des équipements d'ingénierie dans le cadre de la propriété commune d'un immeuble et à coordonner son installation avec lui.

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Les forces armées de la RF, après avoir examiné le cas, sont à leur tour parvenues à des conclusions quelque peu différentes :

• le vendeur doit fournir rapidement (avant la conclusion du contrat) au consommateur des informations sur le produit, ce qui permet un choix libre et correct du produit, en éliminant tout doute sur ses propriétés et caractéristiques de consommation ( clause 1 de l'article 10 de la loi sur la protection des droits des consommateurs );

• lors de la conclusion d'un accord de participation à la construction partagée, le promoteur est tenu de fournir à l'actionnaire toutes les informations fiables concernant la maison en construction, qui permettent de choisir librement et correctement une pièce dans l'installation en construction (y compris des informations sur la composition et emplacement des équipements électriques, sanitaires et autres) ;

• ni dans le contrat, ni dans la conception ou autre documentation à la disposition de l'actionnaire au moment de la conclusion de l'affaire, il n'y avait aucune information sur l'emplacement de l'armoire à gaz à proximité immédiate sous les fenêtres de l'appartement choisi.

Ainsi, a conclu le tribunal, le consommateur, lors de la conclusion du contrat, n'a pas reçu les informations nécessaires et fiables sur l'installation en construction, ce qui signifie que ses droits ont été violés et que l'appartement était de mauvaise qualité.

Dans le même temps, il est impossible de transférer un autre appartement à un copropriétaire déçu du fait que le consommateur a le droit d'exiger du promoteur qu'il élimine gratuitement les défauts, réduise le prix du contrat ou refuse de exécuter le contrat et exiger la restitution du prix avec intérêts, mais pas la mise à disposition d'un autre appartement ( clause 2 article 7 de la loi sur la participation à la copropriété ).

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Dans un nouvel examen de l'affaire, tenant compte des instructions des Forces armées de la RF, le tribunal de première instance a accordé à l'actionnaire une indemnité pour préjudice moral et une amende pour satisfaction involontaire des demandes des consommateurs.

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Cependant, l'acheteur n'est souvent pas seulement victime de tromperie, de promesses et d'avertissements de la part des gestionnaires du développeur, qui ont naturellement pour objectif d'obtenir un pourcentage des ventes et sont donc prêts à dire et à promettre n'importe quoi à l'acheteur, juste pour vendre, le l'acheteur devient également victime de la malhonnêteté du développeur, comme le non-respect des délais pour l'achèvement de l'objet, cependant, à cet égard, le législateur protège l'acheteur et, comme d'habitude, l'acheteur peut compter sur une bonne compensation de la part du développeur. Ainsi, selon la partie 2 de l'art. 6. Loi fédérale n° 214-FZ du 30.12.2004 "Sur la participation à la construction en commun d'immeubles à appartements et d'autres objets immobiliers et sur les modifications de certains actes législatifs de la Fédération de Russie" en cas de violation du délai contractuel de transfert l'objet de la construction partagée au participant de la construction partagée, le développeur paie à un participant à la construction partagée un forfait (pénalité) d'un montant d'un trois centième du taux de refinancement de la Banque centrale de la Fédération de Russie, en vigueur le jour d'exécution de l'obligation, du prix du contrat pour chaque jour de retard. Si un participant à la construction partagée est un citoyen, le forfait (intérêts) prévu par cette partie est payé par le promoteur en double montant. On voit surtout que le législateur a renforcé la responsabilité du développeur envers les citoyens ordinaires, qui, contrairement aux personnes morales, ne peuvent parfois pas engager un avocat lors de la conclusion d'un contrat et se fient uniquement à la décence du développeur.

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Il est également très important que l'acheteur accepte correctement son appartement du développeur, souvent le développeur veut présenter cela comme une formalité ordinaire, disent-ils, nous signerons rapidement tout l'appartement, mais tout n'est pas si simple, si l'acheteur signe l'acte, il sera d'accord avec toutes les lacunes existantes et les acceptera.  Il est également impossible de ne pas signer l'acte, car  dans ce cas, l'acte sera considéré comme signé unilatéralement et le Développeur en sera très satisfait.

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Lors de l'acceptation d'un appartement, il est nécessaire de prendre une feuille d'inspection du développeur (parfois cela s'appelle une déclaration défectueuse). Il contient toutes les violations qui ont été identifiées lors de l'examen. La déclaration défectueuse précède la signature du certificat de réception.

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L'étage, la disposition et la superficie de l'appartement doivent en fait coïncider avec les valeurs de conception. Lors de l'acceptation d'un appartement dans un immeuble neuf, il est nécessaire de vérifier l'entrée, les portes et fenêtres de l'appartement, le sol et le plafond, le système de ventilation, le câblage et les appareils électriques, le chauffage et l'isolation thermique, les finitions (si l'appartement est loué avec finition).

Ce à quoi vous devez faire attention lors de l'inspection d'une propriété:

A l'entrée, l'extérieur, la décoration et l'éclairage, les performances des ascenseurs sont examinés.

Les cadres de porte doivent être de niveau et installés verticalement.

Les fenêtres à double vitrage doivent se détacher en douceur, l'ouverture de la fenêtre ne doit pas présenter de distorsions, toutes les ferrures de fenêtre doivent être intactes.

La hauteur du plafond doit correspondre à plusieurs coins, la couleur du plafond doit être uniforme, sans traces d'humidité, de fissures et de gouttes.

Le niveau de la chape sur le sol doit être vérifié avec un niveau de construction ; il ne doit pas y avoir de fissures ou de vides sur le sol.

Les murs doivent être sans déviations verticales évidentes, il ne doit y avoir aucune fissure dans les coins.

Lors de l'acceptation d'un appartement, le promoteur doit avoir des évents de ventilation; il devrait y avoir un tirage de ventilation dans les évents.

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Toutes les pièces doivent être éclairées, les prises doivent être en état de marche, la sonnerie doit être fonctionnelle, le standard doit avoir un RCD et un compteur.

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Les thermostats doivent tourner en douceur, tous les raccords de tuyaux doivent être soudés, la plomberie doit être fonctionnelle.

La décoration intérieure fournie doit être de haute qualité : le papier peint ne doit pas avoir de bulles, le motif sur les murs est le même, le stratifié n'a pas de renflements ni de creux, etc.

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Il est important de comprendre que si le développeur ne fournit aucun document ou ne sabote aucune action, il n'est pas nécessaire de l'appeler sans cesse et de l'injurier, de sorte que l'acheteur ne perdra que du temps et des nerfs, ne communiquera par écrit qu'en utilisant les détails spécifiés. dans le contrat, e-mail, poste russe par l'adresse. Lors de l'envoi de correspondance par la poste russe, nous vous recommandons de le faire également par voie électronique, la poste russe fournit un tel service, auquel cas l'acheteur pourra conserver pleinement la preuve de ce qu'il a envoyé, quel texte était dans la lettre, quand il l'a envoyée et à qui. S'il n'est pas possible d'envoyer de la correspondance par voie électronique, ne vous inquiétez pas ! L'acheteur peut envoyer la correspondance par courrier à la poste, alors que nous conseillons vivement à l'acheteur d'établir une fiche d'inventaire des pièces jointes, qui indique brièvement ce que l'acheteur a envoyé au Promoteur. Les reçus et une liste de la facture pour l'expédition doivent être conservés par l'acheteur, c'est important.

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