Da luglio 2019, il processo di acquisto di un nuovo edificio ha subito importanti cambiamenti a causa di cambiamenti nella legislazione volti a tutelare l'acquirente e sradicare la pratica viziosa di ingannare gli azionisti e il numero crescente di progetti incompiuti.

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Quasi tutte le relazioni tra cittadini e sviluppatori sono espresse attraverso la conclusione di un accordo sulla partecipazione al capitale (di seguito denominato AAC) e sono regolate dalle norme del codice civile della Federazione Russa, la legge federale "Sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e altri oggetti immobiliari e sulle modifiche ad alcuni atti legislativi della Federazione Russa" del 30.12.2004 n. 214-FZ. La legge "Sulla protezione dei diritti dei consumatori", l'insieme di regole "Edifici residenziali multi-appartamento" approvato con ordinanza del Ministero delle costruzioni e degli alloggi e dei servizi pubblici della Federazione Russa del 3 dicembre 2016 N 883/pr, nonché altri regolamenti. In caso di contenzioso tra lo sviluppatore e l'acquirente, gli atti della Corte Suprema che determinano la prassi giudiziaria e le caratteristiche dell'esecuzione di alcuni atti normativi sono di non poca importanza. Così, ad esempio, secondo la definizione del collegio giudiziario per le cause civili della Corte suprema della Federazione Russa del 15 dicembre 2015 n. 18-KG15-214. Si segnala che "Legge n. 214-FZ" Sulla partecipazione alla costruzione condivisa "le questioni del risarcimento del danno morale e del recupero della sanzione pecuniaria non sono disciplinate, pertanto, le disposizioni della Legge sulla tutela dei diritti dei consumatori in questa parte dovrebbe essere applicato».

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Nel rapporto tra Sviluppatore e Compratore sorgono non pochi problemi, e spesso i responsabili commerciali dello Sviluppatore non si comportano in buona fede, promettendo all'acquirente una bella vista dalla finestra, la presenza in futuro di strutture sociali in un luogo accessibile, oltre ad altri vantaggi disponibili di cui non vengono successivamente forniti, la difficoltà di tale contenzioso per l'acquirente, è che l'acquirente non ha una conoscenza legale speciale, acquistando l'autorità del costruttore, l'acquirente ritiene che il promette senza aspettarsi una fregatura, quindi non insiste nell'indicare i vantaggi promessi nel contratto, aspettandosi onestà e decenza dal Costruttore. La lungimiranza elementare può proteggere l'acquirente, questa è l'intesa che se le promesse non sono fissate nel contratto o in un accordo aggiuntivo, allora sono inutili. Tuttavia, anche in questo caso, la normativa a tutela del consumatore si pone a tutela dell'acquirente. Questa conclusione è stata raggiunta dalla Corte Suprema della Federazione Russa, dopo aver preso in considerazione la denuncia dell'azionista circa il costruttore che le ha fornito un appartamento con una vista inaccettabile dalla finestra ( determinazione del Collegio Giudiziario per le cause civili delle forze armate RF del 10 maggio 2016 n. 5-KG16-47 ).

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L'essenza del caso era che durante l'esame del suo nuovo appartamento, situato al primo piano della casa, l'attore ha scoperto che il solito paesaggio urbano non era visibile dalla finestra. Inoltre, non lontano dalla finestra c'è un punto di controllo del gas, che chiude anche la vista. Pertanto, la vista che si apre dalla finestra dell'appartamento acquistato non le andava bene. L'azionista ha chiesto che lo sviluppatore risarcisse il danno morale, oltre a demolire l'armadio del gas o fornire un altro appartamento: dopotutto, quando è stato concluso il contratto di partecipazione al capitale, nessuno l'ha avvertita che un punto di controllo del gas sarebbe stato situato sotto la sua finestra . Dato che il principale criterio di selezione per l'acquirente dell'alloggio era la vista dalla finestra, e questo sarebbe di notevole importanza nella scelta dell'alloggio. Pertanto, a suo avviso, è stato scoperto un difetto significativo nell'appartamento contestato e lo sviluppatore è obbligato a fornire un appartamento simile (articolo 21 della legge della Federazione Russa del 7 febbraio 1992 n. 2300-I " Sulla protezione di Diritti dei consumatori ", di seguito - la legge sulla protezione dei diritti dei consumatori).  

Tuttavia, i tribunali di primo grado e di appello si sono schierati con lo sviluppatore, motivandolo con una serie di motivi ( sentenza d'appello del tribunale della città di Mosca del 12 novembre 2015 n. 33-42257 / 15 ).  

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In primo luogo, a loro avviso, la cosiddetta vista dalla finestra dell'appartamento non era oggetto del contratto, e quindi il posizionamento di apparecchiature a gas sotto la finestra non costituisce una violazione del contratto.

In secondo luogo, la casa è conforme agli SNiP e ad altre normative tecniche (da quando è stata messa in funzione), la qualità dell'alloggio è adatta per viverci, il che significa che l'appartamento non presenta inconvenienti significativi.

E, infine, né l'accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa, né la legge federale del 30 dicembre 2004 n. 214-FZ " Sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e altri beni immobili e sulle modifiche ad alcuni atti legislativi del Federazione Russa " (di seguito - la legge sulla partecipazione alla costruzione condivisa) non obbligano a informare l'azionista sull'ubicazione delle attrezzature di ingegneria come parte della proprietà comune di un condominio e coordinare la sua installazione con lui.

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Le forze armate RF, dopo aver considerato il caso, sono giunte a loro volta a conclusioni leggermente diverse:

• il venditore deve tempestivamente (prima della conclusione del contratto) fornire al consumatore informazioni sul prodotto, che diano l'opportunità di una libera e corretta scelta del prodotto, eliminando ogni dubbio sulle sue proprietà e caratteristiche di consumatore ( comma 1 dell'articolo 10 della legge sulla tutela dei diritti dei consumatori );

• quando si conclude un accordo sulla partecipazione alla costruzione condivisa, lo sviluppatore è obbligato a fornire all'azionista tutte le informazioni affidabili relative alla casa in costruzione, che consentano di scegliere liberamente e correttamente una stanza nella struttura in costruzione (comprese le informazioni sulla composizione e ubicazione di apparecchiature elettriche, sanitarie e di altro tipo);

• né nel contratto, né nel progetto o altra documentazione a disposizione del socio al momento della conclusione dell'operazione, non vi era alcuna indicazione circa l'ubicazione dell'armadio gas nelle immediate vicinanze sotto le finestre dell'appartamento prescelto.

Pertanto, ha concluso la Corte, al consumatore, al momento della conclusione del contratto, non sono state fornite le informazioni necessarie e affidabili sull'impianto in costruzione, il che significa che i suoi diritti sono stati violati e l'appartamento era di scarsa qualità.

Allo stesso tempo, è impossibile trasferire un altro appartamento a un comproprietario deluso a causa del fatto che il consumatore ha il diritto di chiedere al costruttore di eliminare gratuitamente le carenze, ridurre il prezzo del contratto o rifiutarsi di eseguire il contratto e pretendere la restituzione del prezzo con gli interessi, ma non la fornitura di un altro appartamento ( clausola 2 articolo 7 della legge sulla partecipazione alla costruzione condivisa ).

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In un nuovo esame del caso, tenuto conto delle indicazioni delle Forze Armate RF, il tribunale di primo grado ha riconosciuto al socio il risarcimento del danno morale e la sanzione pecuniaria per involontaria soddisfazione delle richieste dei consumatori.

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Tuttavia, l'acquirente spesso diventa non solo vittima di inganni, promesse e ammonimenti da parte dei responsabili dello sviluppatore, che comprensibilmente hanno l'obiettivo di ottenere una percentuale sulle vendite e quindi sono pronti a dire e promettere qualsiasi cosa all'acquirente, pur di vendere, il l'acquirente diventa anche vittima della disonestà del committente, come il mancato rispetto dei termini per il completamento dell'oggetto, tuttavia, a questo proposito, il legislatore tutela l'acquirente e, come al solito, l'acquirente può contare su un buon compenso da parte del committente. Quindi, secondo la parte 2 dell'art. 6. Legge federale n. 214-FZ del 30.12.2004 "Sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e altri oggetti immobiliari e sugli emendamenti a determinati atti legislativi della Federazione Russa" in caso di violazione del termine contrattuale per il trasferimento l'oggetto della costruzione condivisa al partecipante della costruzione condivisa, lo sviluppatore paga a un partecipante alla costruzione condivisa una penale (penalità) per un importo di un trecentesimo del tasso di rifinanziamento della Banca centrale della Federazione Russa, in vigore il giorno di adempimento dell'obbligazione, del prezzo contrattuale per ogni giorno di ritardo. Se un partecipante alla costruzione condivisa è un cittadino, il forfait (interesse) previsto da questa parte è pagato dal costruttore in doppia cifra. Vediamo che in particolare il legislatore ha rafforzato la responsabilità dello sviluppatore nei confronti dei cittadini comuni, che, a differenza delle persone giuridiche, a volte non possono assumere un avvocato quando si stipula un contratto e si affidano esclusivamente alla decenza dello sviluppatore.

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È anche molto importante che l'acquirente accetti correttamente il suo appartamento dallo sviluppatore, spesso lo sviluppatore vuole presentarlo come una formalità ordinaria, dicono, firmeremo rapidamente l'intero appartamento, ma non tutto è così semplice, se l'acquirente firma l'atto, sarà d'accordo con tutte le carenze esistenti e le accetterà.  È anche impossibile non firmare l'atto, poiché  in tal caso, l'atto si considererà firmato unilateralmente e lo Sviluppatore ne sarà molto soddisfatto.

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Quando si accetta un appartamento, è necessario prendere un foglio di ispezione dallo sviluppatore (a volte si chiama dichiarazione difettosa). Contiene tutte le violazioni che sono state rilevate durante l'esame. La dichiarazione difettosa precede la firma del certificato di accettazione.

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Il pavimento, la disposizione e l'area dell'appartamento, infatti, devono coincidere con i valori di progetto. Quando si accetta un appartamento in una nuova costruzione, è necessario controllare l'ingresso, porte e finestre dell'appartamento, pavimento e soffitto, sistema di ventilazione, cablaggio ed elettrodomestici, riscaldamento e isolamento termico, finiture (se l'appartamento è affittato con finitura).

A cosa devi prestare attenzione durante l'ispezione di una proprietà:

All'ingresso vengono esaminati l'esterno, la decorazione e l'illuminazione, le prestazioni degli ascensori.

I telai delle porte devono essere livellati e installati verticalmente.

Le finestre con doppi vetri dovrebbero staccarsi senza intoppi, l'apertura della finestra non dovrebbe presentare distorsioni, tutti gli accessori delle finestre dovrebbero essere intatti.

L'altezza del soffitto dovrebbe corrispondere in più angoli, il colore del soffitto dovrebbe essere uniforme senza tracce di umidità, crepe e gocce.

Il livello del massetto sul pavimento deve essere verificato con un livello di edificio; non devono esserci crepe o vuoti sul pavimento.

Le pareti dovrebbero essere prive di evidenti deviazioni verticali, non dovrebbero esserci crepe negli angoli.

Quando si accetta un appartamento, lo sviluppatore deve disporre di prese d'aria; ci dovrebbe essere un tiraggio di ventilazione nelle prese d'aria.

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Tutte le stanze devono essere illuminate, le prese devono essere funzionanti, il campanello deve essere funzionante, il centralino deve avere un RCD e un contatore.

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I termostati dovrebbero ruotare senza intoppi, tutti i collegamenti dei tubi dovrebbero essere saldati, l'impianto idraulico dovrebbe essere funzionante.

La decorazione interna fornita deve essere di alta qualità: la carta da parati non deve presentare bolle, il motivo sulle pareti è lo stesso, il laminato non ha rigonfiamenti e avvallamenti, ecc.

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È importante capire che se lo sviluppatore non fornisce alcun documento o sabota alcuna azione, non è necessario chiamarlo e imprecare all'infinito, quindi l'acquirente perderà solo tempo e nervi, comunicherà per iscritto solo utilizzando i dettagli specificati nel contratto, e-mail, posta russa per l'indirizzo. Quando si invia la corrispondenza per posta russa, si consiglia di farlo anche per via elettronica, le poste russe forniscono tale servizio, nel qual caso l'acquirente sarà in grado di conservare completamente la prova di ciò che ha inviato, quale testo era nella lettera, quando l'ha inviata e a chi. Se non è possibile inviare la corrispondenza elettronicamente, non preoccuparti! L'acquirente può inviare corrispondenza tramite lettere presso l'ufficio postale, mentre consigliamo vivamente all'acquirente di redigere un foglio di inventario allegato, che indichi brevemente ciò che l'acquirente ha inviato al Costruttore. Le ricevute e l'elenco della fattura per la spedizione devono essere conservate dall'acquirente, questo è importante.

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