С июля 2019 года в процесс покупки новостройки претерпел существенные изменения, в связи с изменением законодательства, направленного на защиту покупателя и искоренения порочной практики обмана дольщиков и растущего количества «недостроев».

​

Практически все отношения между гражданами и застройщиками выражаются с помощью заключения договора долевого участия (далее ДДУ) и регулируются нормами Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 №214-ФЗ. Законом «О защите прав потребителей», сводом правил «Здания жилые многоквартирные» утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 3 декабря 2016 г. N 883/пр, а также иными нормативными актами. В случае наличия судебных споров между застройщиком и покупателем, немаловажное значения имеют акты Верховного суда, определяющие судебную практику и особенности правоприменение тех или иных нормативных актов. Так, например согласно Определению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15 декабря 2015 г. № 18-КГ15-214. Указывается что, «Законом № 214-ФЗ «об участии в долевом строительстве» вопросы компенсации морального вреда и взыскания штрафа не урегулированы, следовательно, положения Закона о защите прав потребителей в этой части должны применяться».

​

Во взаимоотношениях между Застройщиком и Покупателем возникает достаточно много проблем, и зачастую менеджеры по продажам Застройщика ведут себя не добросовестно обещая покупателю прекрасный вид из окна, наличие в будущем социальных объектов в доступной расположенности, а также иные доступные блага которых в последствии не оказывается, трудность таких судебных споров для покупателя, состоит в том, что покупатель не имеет специальных юридических знаний, покупаясь на авторитет застройщика покупатель верит обещаниям не ожидая подвоха, поэтому не настаивает на указания в договоре обещанных благ, ожидая честности и порядочности от Застройщика. Элементарная предусмотрительность может покупателя защитить, это понимание того, что если обещания не зафиксированы в договоре или дополнительном соглашении, то грош им цена. Однако и в этом случае, закон о Защите прав потребителя встает на защиту покупателя. К такому выводу пришел Верховный Суд Российской Федерации, рассмотрев жалобу дольщицы на предоставление ей застройщиком квартиры с неприемлемым видом из окна (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 10 мая 2016 г. № 5-КГ16-47).

​

Суть дела заключалась в том, что при осмотре своей новой квартиры, расположенной на первом этаже дома, истица обнаружила, что из окна не видно привычного городского пейзажа. Более того, неподалеку от окна находится газорегуляторный пункт, который также закрывает обзор. Таким образом, открывающийся из окна приобретенной квартиры вид ее не устроил. Дольщица потребовала от застройщика возместить моральный ущерб, а также снести газовый шкаф или предоставить другую квартиру: ведь при заключении договора долевого участия ее никто не предупредил о том, что под ее окном будет расположен газорегуляторный пункт. При том, что для приобретательницы жилья главным критерием выбора был вид из окна и это имело бы существенное значение при подборе жилья. Таким образом, по ее мнению, у спорной квартиры был обнаружен существенный недостаток, и застройщик обязан предоставить аналогичную квартиру (ст. 21 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-I "О защите прав потребителей", далее – закон о защите прав потребителей). 

Однако суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону застройщика, обосновав это рядом причин (апелляционное определение Московского городского суда от 12 ноября 2015 г. № 33-42257/15). 

​

Во-первых, по их мнению, так называемый вид из окна квартиры не являлся предметом договора, а следовательно размещение газового оборудования под окном не является нарушением договора.

Во-вторых, дом соответствует СНиПам и другим техрегламентам (так как его ввели в эксплуатацию), качество жилья является пригодным для проживания в нем, а значит, существенных недостатков у квартиры нет.

И, наконец, ни договор об участии в долевом строительстве, ни Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – закон об участии в долевом строительстве) не обязывают информировать дольщика о расположении инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ним его установку.

​

ВС РФ, рассмотрев дело, в свою очередь, пришел к несколько иным выводам:

• продавец должен своевременно (до заключения договора) дать потребителю информацию о товаре, предоставляющую возможность свободного и правильного выбора товара, исключающего любые сомнения о его потребительских свойствах и характеристиках (п. 1 ст. 10 закона о защите прав потребителей);

• при заключении договора об участии в долевом строительстве застройщик обязан предоставить дольщику всю достоверную информацию относительно строящегося дома, которая дает возможность свободно и правильно выбрать себе помещение в строящемся объекте (в том числе сведения о составе и месте расположения электрического, санитарно-технического и иного оборудования);

• ни в договоре, ни в проектной либо иной документации, доступной дольщику на момент заключения cделки, не было сведений о размещении газового шкафа в непосредственной близости под окнами выбранной квартиры.

 

Таким образом, заключил Суд, потребителю при заключении договора не была предоставлена необходимая и достоверная информация о строящемся объекте, а значит его права нарушены, а квартира – некачественная.

Вместе с тем передать разочарованному дольщику другую квартиру нельзя в силу того, что, у потребителя есть право потребовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки, уменьшить цену договора или отказаться от исполнения договора и потребовать возврата цены с процентами, но не предоставления другой квартиры (п. 2 ст. 7 закона об участии в долевом строительстве).

​

При новом рассмотрении дела, с учетом указаний ВС РФ, суд первой инстанции присудил дольщице компенсацию морального вреда и штраф за недобровольное удовлетворение требований потребителя.

​

Однако покупатель часто становится не только жертвой обмана, обещаний и увещеваний менеджеров застройщика, которые понятно, имеют цель получить процент с продаж и поэтому готовы рассказать и пообещать все что угодно покупателю, лишь бы продать, покупатель также становится жертвой недобросовестности застройщика, такой как например провал сроков сдачи объекта, однако в этом плане законодатель защищает покупателя, и по обыкновению покупатель может рассчитывать на неплохую компенсацию со стороны застройщика. Так Согласно ч. 2 ст. 6. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Мы видим, что особенно законодатель усилил ответственность застройщика перед обычными гражданами, которые в отличие от юридических лиц порой не могут нанять себе юриста при заключении договора и полагаются исключительно на порядочность застройщика.

​

Также очень важно для покупателя правильно принять у застройщика свою квартиру, часто застройщик хочет это представить как обыденную формальность, мол быстренько подпишем и все квартира ваша, однако все не так просто, если покупатель подпишете акт, то согласится со всеми имеющимися недостатками и примет их.  Не подписывать акт, также нельзя, так как  в данном случае акт, будет считаться подписанным в одностороннем порядке и это Застройщика очень даже устроит.

​

При приемке квартиры необходимо взять у застройщика смотровой лист (иногда он именуется дефектной ведомостью). В него вносятся все нарушения, которые были выявлены при осмотре. Дефектная ведомость предшествует подписанию акта приема-передачи.

​

Этаж, планировка и площадь квартиры по факту должны совпадать с проектными значениями. При приемке квартиры в новостройке необходимо проверять подъезд, двери и окна квартиры, пол и потолок, систему вентиляции, электропроводку и приборы, отопление и теплоизоляцию, отделку (если квартира сдается с отделкой).

На что необходимо обратить внимание в процессе осмотра недвижимости:

В подъезде осматривается внешний вид, отделка и освещение, работоспособность лифтов.

Дверные короба должны быть ровные и установлены вертикально.

Стеклопакеты должны плавно отрываться, проем окна – не иметь перекосов, вся оконная фурнитура должны быть целая.

Высота потолка должна совпадать по нескольким углам, цвет потолка должен быть ровным без следов влаги, трещин и перепадов.

Горизонт стяжки на полу следует проверить при помощи строительного уровня, на полу не должно быть трещин и пустот.

Стены должны быть без явных отклонений по вертикали, в углах не должно быть щелей.

При приемке квартиры у застройщика должны быть вентиляционные отдушины, в отдушинах должна быть вентиляционная тяга.

​

Во всех помещениях должен быть свет, розетки должны быть в рабочем состоянии, звонок – работоспособен, электрощиток должен иметь УЗО и счетчик.

​

Терморегуляторы должны вращаться плавно, все соединения труб – сварные, сантехника – быть работоспособной.

Предусмотренная внутренняя отделка должна быть качественной: обои не иметь пузырей, рисунок на стенах совпадает, ламинат – не имеет вздутий и провалов и пр.

​

Важно понимать, что если застройщик не предоставляет какие-либо документы, либо саботирует какие-либо действия, не надо бесконечно ему звонить и ругаться, так покупатель только потеряет время и нервы, общайтесь письменно исключительно по реквизитам указанных в договоре, электронной почте, почтой России по адресу. Отправляя корреспонденцию почтой России, мы рекомендуем это делать также электронным путем, Почта России предоставляет такую услугу, в таком случае покупатель сможет полностью сохранить доказательства о том, что он отправлял, какой текст был в письме, когда отправлял и кому. Если электронным способом нет возможности направлять корреспонденцию, нестрашно! Покупатель может отправлять корреспонденцию письмами в отделении почты при этом настоятельно советуем покупателю оформлять лист описи вложения, в котором указывается кратко, что покупатель отправил Застройщику. Квитанции и лист описи вложения об отправке покупателю необходимо хранить, это важно.

​

​