Desde julio de 2019, el proceso de compra de un nuevo edificio ha sufrido cambios importantes debido a cambios en la legislación destinados a proteger al comprador y erradicar la práctica viciosa de engañar a los accionistas y el creciente número de proyectos sin terminar.

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Casi todas las relaciones entre ciudadanos y desarrolladores se expresan mediante la celebración de un acuerdo sobre participación en el capital social (en adelante, AAC) y están reguladas por las normas del Código Civil de la Federación de Rusia, la Ley Federal "Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles y enmiendas a algunos actos legislativos de la Federación de Rusia "de fecha 30.12.2004 No. 214-FZ. La Ley "Sobre la Protección de los Derechos del Consumidor", el conjunto de reglas "Edificios residenciales de varios apartamentos" aprobados por orden del Ministerio de Construcción y Vivienda y Servicios Públicos de la Federación de Rusia del 3 de diciembre de 2016 N 883 / pr, así como otras regulaciones. En caso de litigio entre promotor y comprador, los actos de la Corte Suprema que determinan la práctica judicial y las características de la ejecución de determinados actos regulatorios tienen no poca importancia. Entonces, por ejemplo, de acuerdo con la Definición del Colegio Judicial para Casos Civiles del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia con fecha 15 de diciembre de 2015 No. 18-KG15-214. Se indica que la "Ley N ° 214-FZ" Sobre la participación en la construcción compartida "los temas de indemnización por daño moral y el cobro de una multa no están regulados, por lo tanto, lo dispuesto en la Ley de Protección de los Derechos del Consumidor en este apartado debería ser aplicado."

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En la relación entre el Promotor y el Comprador, surgen bastantes problemas y, a menudo, los gerentes de ventas del Promotor no se comportan de buena fe, prometiendo al comprador una hermosa vista desde la ventana, la presencia en el futuro de instalaciones sociales. en un lugar accesible, así como otros beneficios disponibles que no se proporcionan posteriormente, la dificultad de dicho litigio para el comprador, es que el comprador no tiene conocimientos legales especiales, comprando en la autoridad del desarrollador, el comprador cree que el promete sin esperar una trampa, por lo tanto, no insiste en indicar los beneficios prometidos en el contrato, esperando honestidad y decencia por parte del Desarrollador. La previsión elemental puede proteger al comprador, este es el entendimiento de que si las promesas no están fijadas en el contrato o en un acuerdo adicional, entonces no valen nada. Sin embargo, incluso en este caso, la ley de protección al consumidor se eleva para proteger al comprador. A esta conclusión llegó el Tribunal Supremo de la Federación de Rusia, habiendo examinado la denuncia del accionista sobre el promotor que le proporcionó un apartamento con una vista inaceptable desde la ventana ( determinación del Colegio Judicial para Casos Civiles de las Fuerzas Armadas de RF de fecha 10 de mayo de 2016 No. 5-KG16-47 ).

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La esencia del caso fue que al examinar su nuevo apartamento, ubicado en el primer piso de la casa, la demandante descubrió que el paisaje urbano habitual no era visible desde la ventana. Además, no muy lejos de la ventana hay un punto de control de gas, que también cierra la vista. Por lo tanto, la vista que se abría desde la ventana del apartamento comprado no le convenía. El accionista exigió que la promotora indemnizara el daño moral, así como que derribara el gabinete de gas o le diera otro apartamento: después de todo, cuando se concluyó el contrato de participación accionaria, nadie le advirtió que un punto de control de gas estaría ubicado debajo de su ventana. . Dado que el principal criterio de selección para el comprador de vivienda era la vista desde la ventana, y esto sería de gran importancia en la selección de la vivienda. Por lo tanto, en su opinión, se descubrió una falla significativa en el apartamento en disputa, y el desarrollador está obligado a proporcionar un apartamento similar (Artículo 21 de la Ley de la Federación de Rusia del 7 de febrero de 1992 No. 2300-I " Sobre la protección de Derechos de los consumidores ", en adelante - la ley de protección de los derechos de los consumidores).  

Sin embargo, los tribunales de primera instancia y de apelación se pusieron del lado del desarrollador, lo que corrobora esto con una serie de razones (la sentencia de apelación del Tribunal de la Ciudad de Moscú de fecha 12 de noviembre de 2015 No. 33-42257 / 15 ).  

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En primer lugar, en su opinión, la llamada vista desde la ventana del apartamento no era el tema del contrato y, por lo tanto, la colocación de equipos de gas debajo de la ventana no es una violación del contrato.

En segundo lugar, la casa cumple con los SNiP y otras normativas técnicas (desde que se puso en funcionamiento), la calidad de la vivienda es apta para vivir en ella, lo que significa que el apartamento no tiene inconvenientes importantes.

Y, finalmente, ni el acuerdo sobre participación en construcción compartida, ni la Ley Federal de 30 de diciembre de 2004 No. 214-FZ " Sobre participación en la construcción compartida de edificios de departamentos y otros inmuebles y sobre enmiendas a algunos actos legislativos de la Federación de Rusia "(en adelante, la ley sobre participación en la construcción compartida) no obliga a informar al accionista sobre la ubicación de los equipos de ingeniería como parte de la propiedad común de un edificio de apartamentos y coordinar su instalación con él.

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Las Fuerzas Armadas de RF, habiendo considerado el caso, a su vez, llegaron a conclusiones algo diferentes:

• el vendedor debe proporcionar con prontitud (antes de la celebración del contrato) al consumidor información sobre el producto, lo que brinda la oportunidad de una elección libre y correcta del producto, eliminando cualquier duda sobre sus propiedades y características de consumo ( cláusula 1 del artículo 10 de la ley de protección de los derechos del consumidor );

• al concluir un acuerdo sobre participación en la construcción compartida, el desarrollador está obligado a proporcionar al accionista toda la información confiable sobre la casa en construcción, lo que permite elegir libre y correctamente una habitación en la instalación en construcción (incluida información sobre la composición y ubicación de equipos eléctricos, sanitarios y de otro tipo);

• ni en el contrato, ni en el diseño u otra documentación disponible para el accionista en el momento de la conclusión del trato, no había información sobre la ubicación del gabinete de gas en las inmediaciones debajo de las ventanas del apartamento elegido.

Así, concluyó el Tribunal, al consumidor, al concluir el contrato, no se le entregó la información necesaria y fidedigna sobre la instalación en construcción, lo que significa que se violaron sus derechos y que el apartamento era de mala calidad.

Al mismo tiempo, es imposible transferir otro apartamento a un copropietario decepcionado debido al hecho de que el consumidor tiene derecho a exigir al desarrollador que elimine las deficiencias de forma gratuita, reduzca el precio del contrato o se niegue a Ejecutar el contrato y exigir la devolución del precio con intereses, pero no la provisión de otro departamento ( cláusula 2 artículo 7 de la ley de participación en construcción compartida ).

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En una nueva consideración del caso, tomando en cuenta las instrucciones de las Fuerzas Armadas de RF, el tribunal de primera instancia otorgó al accionista una indemnización por daño moral y una multa por satisfacción involuntaria de demandas de los consumidores.

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Sin embargo, el comprador a menudo se convierte no solo en víctima de engaños, promesas y advertencias por parte de los gerentes del desarrollador, quienes comprensiblemente tienen el objetivo de obtener un porcentaje de las ventas y, por lo tanto, están listos para decirle y prometerle cualquier cosa al comprador, solo para vender, el El comprador también se convierte en víctima de la deshonestidad del desarrollador, como el incumplimiento de los plazos para la finalización del objeto, sin embargo, en este sentido, el legislador protege al comprador y, como es habitual, el comprador puede contar con una buena compensación por parte del desarrollador. Entonces, de acuerdo con la parte 2 del art. 6. Ley federal Nº 214-FZ, de 30 de diciembre de 2004, "sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles y sobre las modificaciones de determinados actos legislativos de la Federación de Rusia" en caso de incumplimiento del plazo contractual de transferencia el objeto de construcción compartida al participante de la construcción compartida, el desarrollador paga a un participante en la construcción compartida una pérdida (penalización) por el monto de una tres centésima parte de la tasa de refinanciamiento del Banco Central de la Federación de Rusia, vigente el día del cumplimiento de la obligación, del precio del contrato por cada día de retraso. Si un participante en la construcción compartida es un ciudadano, la pérdida (interés) prevista por esta parte es pagada por el desarrollador en doble cantidad. Vemos que especialmente el legislador ha reforzado la responsabilidad del desarrollador hacia los ciudadanos comunes, quienes, a diferencia de las personas jurídicas, a veces no pueden contratar a un abogado al concluir un contrato y dependen únicamente de la decencia del desarrollador.

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También es muy importante que el comprador acepte correctamente su apartamento del desarrollador, a menudo el desarrollador quiere presentar esto como una formalidad ordinaria, dicen, firmaremos rápidamente todo el apartamento, pero no todo es tan simple, si el comprador firma el acta, estará de acuerdo con todas las deficiencias existentes y las aceptará.  También es imposible no firmar el acta, ya que  en este caso, el acto se considerará firmado unilateralmente y el Desarrollador quedará muy satisfecho con esto.

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Al aceptar un apartamento, es necesario llevar una hoja de inspección del desarrollador (a veces se llama declaración defectuosa). Contiene todas las violaciones que se identificaron durante el examen. La declaración defectuosa precede a la firma del certificado de aceptación.

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El piso, la distribución y el área del apartamento, de hecho, deben coincidir con los valores de diseño. Al aceptar un apartamento en un edificio nuevo, es necesario verificar la entrada, puertas y ventanas del apartamento, piso y techo, sistema de ventilación, cableado eléctrico y electrodomésticos, calefacción y aislamiento térmico, acabados (si el apartamento se alquila con refinamiento).

A qué debe prestar atención al inspeccionar una propiedad:

En la entrada se examina el exterior, la decoración y la iluminación, el rendimiento de los ascensores.

Los marcos de las puertas deben estar nivelados e instalados verticalmente.

Las ventanas de doble acristalamiento deben desprenderse sin problemas, la abertura de la ventana no debe tener distorsiones y todos los accesorios de las ventanas deben estar intactos.

La altura del techo debe coincidir en varias esquinas, el color del techo debe ser uniforme sin rastros de humedad, grietas y caídas.

El nivel de la regla en el piso debe verificarse con un nivel de construcción; no debe haber grietas ni huecos en el piso.

Las paredes deben estar sin desviaciones verticales obvias, no debe haber grietas en las esquinas.

Al aceptar un apartamento, el desarrollador debe tener rejillas de ventilación; debe haber un tiro de ventilación en las rejillas de ventilación.

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Todas las habitaciones deben tener luz, los enchufes deben estar en funcionamiento, el timbre debe estar en funcionamiento, la centralita debe tener un RCD y un mostrador.

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Los termostatos deben girar suavemente, todas las conexiones de las tuberías deben estar soldadas y la plomería debe ser funcional.

La decoración interior provista debe ser de alta calidad: el papel pintado no debe tener burbujas, el patrón en las paredes es el mismo, el laminado no tiene protuberancias ni caídas, etc.

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Es importante entender que si el desarrollador no proporciona ningún documento, o sabotea alguna acción, no hay necesidad de llamarlo y maldecirlo sin cesar, por lo que el comprador solo perderá tiempo y nervios, se comunicará por escrito solo con los detalles especificados. en el contrato, correo electrónico, correo ruso por la dirección. Al enviar correspondencia por correo ruso, recomendamos hacerlo también de forma electrónica, el Correo ruso proporciona dicho servicio, en cuyo caso el comprador podrá retener completamente la evidencia de lo que envió, qué texto estaba en la carta, cuando la envió. ya quien. Si no es posible enviar correspondencia electrónicamente, ¡no se preocupe! El comprador puede enviar correspondencia por cartas a la oficina de correos, mientras que recomendamos encarecidamente al comprador que elabore una hoja de inventario adjunta, que indique brevemente lo que el comprador envió al Desarrollador. El comprador debe conservar los recibos y una lista de la factura del envío, esto es importante.

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