Temmuz 2019'dan bu yana, yeni bir bina satın alma süreci, alıcıyı korumayı ve hissedarları aldatmaya yönelik kısır uygulamayı ve artan sayıda tamamlanmamış projeyi ortadan kaldırmayı amaçlayan mevzuattaki değişiklikler nedeniyle önemli değişiklikler geçirdi.

​

Vatandaşlar ve geliştiriciler arasındaki hemen hemen tüm ilişkiler, eşitlik katılımına ilişkin bir anlaşmanın imzalanmasıyla ifade edilir (bundan sonra AAC olarak anılacaktır) ve Rusya Federasyonu Medeni Kanunu, "Ortak inşaata katılım hakkında Federal Kanun" normları ile düzenlenir. apartman binaları ve diğer gayrimenkul nesneleri ve Rusya Federasyonu'nun bazı yasal düzenlemelerinde yapılan değişiklikler hakkında" 30.12.2004 tarih ve 214-FZ. "Tüketici Haklarının Korunması Hakkında Kanun", 3 Aralık 2016 N 883 / pr Rusya Federasyonu İnşaat ve İskan ve Kamu Hizmetleri Bakanlığı'nın emriyle onaylanan "Konut çok apartman binaları" kuralları dizisi ve ayrıca diğer düzenlemeler. Geliştirici ve alıcı arasında bir dava olması durumunda, bazı düzenleyici işlemlerin uygulanmasının adli uygulamasını ve özelliklerini belirleyen Yüksek Mahkeme kararları küçük bir öneme sahip değildir. Bu nedenle, örneğin, Rusya Federasyonu Yüksek Mahkemesi'nin 15 Aralık 2015 tarih ve 18-KG15-214 sayılı Hukuk Davaları için Yargı Koleji Tanımına göre. "214-FZ sayılı" Ortak İnşaata Katılım Hakkında Kanun " manevi zararın tazmini ve para cezasının geri alınması konularının düzenlenmediği, bu nedenle Tüketici Haklarının Korunması Hakkında Kanun'un bu bölümdeki hükümlerinin düzenlendiği belirtilmiştir. uygulanmalıdır."

​

Geliştirici ve Alıcı arasındaki ilişkide oldukça fazla sorun ortaya çıkar ve genellikle Geliştiricinin satış yöneticileri iyi niyetle davranmaz, alıcıya pencereden güzel bir manzara, sosyal tesislerin geleceğinin varlığını vaat eder. erişilebilir bir yerde ve daha sonra sağlanmayan diğer mevcut faydaların yanı sıra, alıcı için bu tür bir davanın zorluğu, alıcının geliştiricinin yetkisini satın alarak özel yasal bilgiye sahip olmamasıdır. bir yakalama beklemeden vaatlerde bulunur, bu nedenle sözleşmede vaat edilen faydaları belirtmekte ısrar etmez, Geliştiriciden dürüstlük ve nezaket bekler. Temel öngörü alıcıyı koruyabilir, bu anlayış, vaatler sözleşmede veya ek bir sözleşmede sabitlenmemişse, o zaman değersizdir. Ancak bu durumda dahi tüketiciyi koruma kanunu alıcıyı korumak için ortaya çıkar. Bu sonuca, hissedarın pencereden kabul edilemez bir manzaraya sahip bir daire sağlayan geliştirici hakkındaki şikayetini değerlendiren Rusya Federasyonu Yüksek Mahkemesi tarafından ulaşıldı ( RF Silahlı Kuvvetlerinin Hukuk Davaları için Yargı Koleji'nin belirlenmesi tarihli 10 Mayıs 2016 Sayı 5-KG16-47 ).

​

Davanın özü, davacının evin birinci katında bulunan yeni dairesini incelerken, olağan şehir manzarasının pencereden görünmediğini keşfetmesidir. Ayrıca, pencereden çok uzakta olmayan bir gaz kontrol noktası da var, bu da görüşü kapatıyor. Böylece satın alınan dairenin penceresinden açılan manzara ona uymadı. Hissedar, geliştiriciden manevi zararı tazmin etmesini, ayrıca gaz kabinini yıkmasını veya başka bir daire sağlamasını talep etti: sonuçta, özsermaye katılım sözleşmesi imzalandığında, kimse onu penceresinin altına bir gaz kontrol noktasının yerleştirileceği konusunda uyarmadı. . Konut alıcısı için ana seçim kriterinin pencereden manzara olduğu düşünüldüğünde, konut seçiminde bu çok önemli olacaktır. Bu nedenle, görüşüne göre, tartışmalı dairede önemli bir kusur keşfedildi ve geliştirici benzer bir daire sağlamakla yükümlüdür (7 Şubat 1992 tarihli 2300-I Rusya Federasyonu Kanununun 21. Maddesi " Koruma Hakkında Tüketici Hakları ", bundan böyle - tüketici haklarının korunması yasası).  

Bununla birlikte, ilk ve temyiz mahkemeleri, geliştiricinin yanında yer aldı ve bunu çeşitli nedenlerle doğruladı (Moskova Şehir Mahkemesinin 12 Kasım 2015 tarih ve 33-42257 / 15 sayılı temyiz kararı ).  

​

İlk olarak, onların görüşüne göre, dairenin penceresinden sözde görünüm sözleşmenin konusu değildi ve bu nedenle gaz ekipmanının pencerenin altına yerleştirilmesi sözleşmenin ihlali değildir.

İkincisi, ev SNiP'lere ve diğer teknik düzenlemelere uygundur (işe alındığından beri), konut kalitesi içinde yaşamak için uygundur, bu da dairenin önemli bir dezavantajı olmadığı anlamına gelir.

Ve son olarak, ne ortak inşaata katılım anlaşması ne de 30 Aralık 2004 tarihli 214-FZ Federal Yasası " Apartman binalarının ve diğer gayrimenkullerin ortak inşaatına katılım ve bazı yasal düzenlemelerde değişiklikler hakkında Rusya Federasyonu " (bundan böyle - ortak inşaata katılım yasası), hissedarı bir apartmanın ortak mülkünün bir parçası olarak mühendislik ekipmanının yeri hakkında bilgilendirmek ve kurulumunu onunla koordine etmek zorunda değildir.

​

RF Silahlı Kuvvetleri, davayı değerlendirdikten sonra, biraz farklı sonuçlara vardı:

• satıcı derhal (sözleşmenin imzalanmasından önce) tüketiciye, ürünün tüketici özellikleri ve özellikleriyle ilgili herhangi bir şüpheyi ortadan kaldırarak, ürünün özgür ve doğru bir şekilde seçilmesine olanak sağlayan ürün hakkında bilgi sağlamalıdır ( 10. maddenin 1. fıkrası). tüketici haklarının korunması kanunu );

• ortak inşaata katılım konusunda bir anlaşma imzalarken, geliştirici, hissedara, yapım aşamasındaki evle ilgili tüm güvenilir bilgileri sağlamakla yükümlüdür; bu, yapım aşamasındaki tesiste bir odayı özgürce ve doğru bir şekilde seçmeyi mümkün kılar (kompozisyon hakkında bilgi dahil). ve elektrik, sıhhi tesisat ve diğer teçhizatın yeri);

• ne sözleşmede ne de tasarım veya anlaşmanın imzalandığı tarihte hissedarlara sunulan diğer belgelerde, seçilen dairenin pencerelerinin hemen yakınında gaz dolabının yeri hakkında bilgi yoktu.

Böylece Mahkeme, sözleşmeyi yaparken tüketiciye inşaat halindeki tesis hakkında gerekli ve güvenilir bilgilerin verilmediği, bu da haklarının ihlal edildiği ve dairenin kalitesiz olduğu sonucuna varmıştır.

Aynı zamanda, tüketicinin geliştiriciden eksiklikleri ücretsiz olarak gidermesini, sözleşmenin fiyatını düşürmesini veya sözleşmenin fiyatını düşürmesini talep etme hakkına sahip olması nedeniyle hayal kırıklığına uğramış bir ortak malike başka bir daireyi devretmek mümkün değildir. sözleşmeyi yürütür ve bedelin faiziyle iadesini talep eder, ancak başka bir dairenin sağlanmasını talep etmez ( ortak inşaata katılma yasasının 2. maddesi 7. maddesi).

​

Davanın yeni bir değerlendirmesinde, RF Silahlı Kuvvetleri'nin talimatlarını dikkate alan ilk derece mahkemesi, hissedarlara manevi zarar tazminatı ve tüketici taleplerinin gönülsüz tatmini için para cezası verdi.

​

Bununla birlikte, alıcı genellikle, anlaşılır bir şekilde satışların bir yüzdesini elde etme hedefine sahip olan ve bu nedenle alıcıya her şeyi söylemeye ve vaat etmeye hazır olan geliştirici yöneticilerinin aldatma, vaat ve uyarılarının kurbanı olmaz. alıcı ayrıca, nesnenin tamamlanması için son teslim tarihlerinin başarısız olması gibi geliştiricinin sahtekârlığının kurbanı olur, ancak bu bağlamda, yasa koyucu alıcıyı korur ve her zamanki gibi alıcı geliştiriciden iyi bir tazminat alabilir. Yani Sanatın 2. Kısmına göre. 6. 30.12.2004 tarihli ve 214-FZ sayılı Federal Yasa "Apartman binalarının ve diğer gayrimenkul nesnelerinin ortak inşaatına katılım ve Rusya Federasyonu'nun belirli yasal düzenlemelerinde yapılan değişiklikler hakkında", devir için sözleşmeye bağlı son tarihin ihlali durumunda ortak inşaat nesnesi, ortak inşaat katılımcısına, geliştirici, ortak inşaattaki bir katılımcıya, o gün geçerli olmak üzere, Rusya Federasyonu Merkez Bankası'nın yeniden finansman oranının üç yüzde biri tutarında bir ceza (ceza) öder yükümlülüğün yerine getirilmesi, her gecikme günü için sözleşme fiyatı. Ortak inşaata katılan bir vatandaş ise, bu bölüm tarafından sağlanan ceza (faiz) geliştirici tarafından iki katı olarak ödenir. Özellikle kanun koyucunun, tüzel kişilerden farklı olarak, bazen sözleşme yaparken avukat tutamayan ve yalnızca geliştiricinin dürüstlüğüne güvenen sıradan vatandaşlara karşı geliştiricinin sorumluluğunu güçlendirdiğini görüyoruz.

​

Alıcının dairesini geliştiriciden doğru bir şekilde kabul etmesi de çok önemlidir, genellikle geliştirici bunu sıradan bir formalite olarak sunmak ister, derler ki, tüm daireyi hızlı bir şekilde imzalayacağız, ancak alıcı eğer her şey o kadar basit değil eylemi imzalar, mevcut tüm eksiklikleri kabul eder ve kabul eder.  Yasayı imzalamamak da mümkün değil, çünkü  bu durumda, kanun tek taraflı imzalanmış sayılacak ve Geliştirici bundan çok memnun olacaktır.

​

Bir daireyi kabul ederken, geliştiriciden bir inceleme sayfası almak gerekir (bazen kusurlu beyan olarak adlandırılır). İnceleme sırasında tespit edilen tüm ihlalleri içerir. Kusurlu beyan, kabul belgesinin imzalanmasından önce gelir.

​

Dairenin zemini, yerleşimi ve alanı aslında tasarım değerleriyle örtüşmelidir. Yeni bir binaya daire kabul ederken, dairenin girişini, kapılarını ve pencerelerini, zemin ve tavanı, havalandırma sistemini, elektrik tesisatı ve aletlerini, ısıtma ve ısı yalıtımını, bitirme işlemlerini (daire kiraya verilmişse) kontrol etmek gerekir. Bitiricilik).

Bir mülkü incelerken dikkat etmeniz gerekenler:

Girişte, dış cephe, dekorasyon ve aydınlatma, asansörlerin performansı incelenir.

Kapı çerçeveleri düz olmalı ve dikey olarak monte edilmelidir.

Çift camlı pencereler sorunsuz çıkmalı, pencere açıklığında bozulma olmamalı, tüm pencere donanımları sağlam olmalıdır.

Tavanın yüksekliği birkaç köşede eşleşmeli, tavanın rengi nem, çatlak ve damla izi olmadan eşit olmalıdır.

Zemindeki şapın seviyesi bina kotu ile kontrol edilmeli, zeminde çatlak veya boşluk olmamalıdır.

Duvarlar belirgin dikey sapmalar içermemeli, köşelerde çatlak olmamalıdır.

Bir daireyi kabul ederken, geliştiricinin havalandırma delikleri olması gerekir; havalandırmalarda havalandırma taslağı olmalıdır.

​

Tüm odalarda ışık olmalı, prizler çalışır durumda olmalı, zil çalışır durumda olmalı, santralde RCD ve sayaç bulunmalıdır.

​

Termostatlar sorunsuz dönmeli, tüm boru bağlantıları kaynaklı olmalı, sıhhi tesisat çalışır durumda olmalıdır.

Sağlanan iç dekorasyon yüksek kalitede olmalıdır: duvar kağıdında kabarcıklar olmamalıdır, duvarlardaki desen aynıdır, laminatta herhangi bir çıkıntı ve eğim vb. yoktur.

​

Geliştirici herhangi bir belge sağlamazsa veya herhangi bir eylemi sabote ederse, onu durmadan aramaya ve küfür etmeye gerek olmadığını anlamak önemlidir, bu nedenle alıcı yalnızca zaman ve sinir kaybedecek, yalnızca belirtilen ayrıntıları kullanarak yazılı olarak iletişim kuracaktır. sözleşmede, e-posta, adrese göre Rus postası. Rus postası ile yazışma gönderirken, bunu elektronik olarak da yapmanızı öneririz, Rus Postası böyle bir hizmet sağlar, bu durumda alıcı ne gönderdiğine, mektupta hangi metnin olduğuna, ne zaman gönderdiğine dair kanıtları tam olarak saklayabilecektir. ve kime. Elektronik olarak yazışma göndermek mümkün değilse endişelenmeyin! Alıcı postanede mektuplarla yazışmalar gönderebilir, ancak alıcıya, alıcının Geliştiriciye ne gönderdiğini kısaca gösteren bir ek envanter sayfası hazırlamasını şiddetle tavsiye ederiz. Gönderiye ait makbuzlar ve fatura listesi alıcı tarafından saklanmalıdır, bu önemlidir.

​

​